احسان لگزیان - کارشناس شهرسازی از دانشگاه هنر

مقوله تراکم در طرحهای شهری بحث جدیدی نبوده و همزمان با ظهور طرحهای شهری عصر جدید، همواره مطرح بوده است. هیچ برنامه و طرح شهری بدون پرداختن، به ضوابط مربوط به تراکم به عنوان عامل اصلی و تعیین کننده و نیز اثر گذارنده بر تمامی جنبه های برنامه ریزی و طراحی نمی تواند تهیه و اجرا شود. اما علیرغم اهمیت فوق العاده این شاخص، جایگاه آن در فرایند برنامه ریزی و طراحی شهری، همچنان به عنوان یک موضوع پیچیده و سئوال کلیدی مطرح است.در اصطلاح شهرسازی، تراکم بطور کلی بر دو نوع است: تراکم جمعیتی و تراکم ساختمانی. از این دو موضوع که به نوعی با هم مرتبط نیز هستند، اولی مفهومی است برای نشان دادن میزان تراکم جمعیت یا تعداد جمعیت در واحد سطح و دومی مفهومی است برای نشان دادن حجم یا زیر بنای ساختمان در واحد سطح. علیرغم عمر نسبتا طولانی طرحهای شهری و نیز طرحهای شهری و نیز تحقیقات انجام یافته معدود در مقوله تراکم، هیچگاه اندازه ای به عنوان تراکم بهینه پیشنهاد نگردیده تا به عنوان یک الگو به کار گرفته شود. در کشور ما تعیین میزان مجاز تراکم ساختمانی در بخشهای مختلف شهر، در غالب طرحهای جامع تفضیلی صورت می گیرد بدین صورت که در طرحهای جامع، اصول و سیاستهای کلی تعیین تراکم ساختمانی بیان می گردد و در طرح تفضیلی، با انجام منطقه بندی (با توجه به امکانات، نیازها و محدودیتها) سقف تراکم مجاز در مناطق مختلف تعیین می گردد. در شهر تهران نیز، در قالب طرح جامع تفضیلی مصوب، سقف تراکمی مجاز برای بخشهای مختلف شهر تعیین گردیده بود. اما در سال 1368، شهرداری تهران با نامعتبر و قدیمی دانستن طرح جامع و طرحهای تفضیلی موجود، به افزایش تراکم ساختمانی (نسبت به ضوابط طرح تفضیلی مصوب) و فروش تراکم اضافی اقدام کرد. حتی به رغم تصویب طرح ساماندهی شهر تهران تخت عنوان طرح جامع جدیدتوسط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، شهرداری این طرح را به عنوان سند قانونی برای کنترل و هدایت ساخت و ساز در محدوده شهر تهران نپذیرفت و بدین صورت مصوبه هایی چون 269 و 329 و همچنین اصلاحیه ملاک عمل در تعیین تراکم ساختمانی در شهر تهران قرار گرفت. این موضوع سبب ایجاد تاثیرات و تغییرات متعددی در یک دهه اخیر در شهر تهران گردیده و چهره شهر را دگرگون ساخته است. از طرف دیگر اگرچه از سوی شهرداری در طی سالهای گذشته مواردی چون به روز نبودن طرح جامع و طرحهای تفضیلی موجود، ضرورت تامین مسکن برای جمعیت رو به افزایش و … به عنوان توجیه عمل فروش تراکم مازاد بهانه قرار داده شده بود، اما بر همگان روشن است که ریشه بحث فروش تراکم در شهردرای، مسائل اقتصادی بوده است. در حقیقت فروش تراکم مازاد ساختمانی ابزاری در جهت تامین هزینه های اداره سیستم بوروکراتیک شهرداری بوده است. در این مقاله سعی بر آن است تا از طریق «ارزیابی پس از اجرا» به ارزیابی اثرات اقتصادی اجرای ضوابط افزایش تراکم ساختمانی، در شهر تهران «نمونه موردی منطقه یک» پرداخته شود و بدین منظور 3 مولفه شامل: قیمت زمین و مسکن، قیمت تمام شده تاسیسات شهری و تاثیر درآمدهای کسب شده از فروش تراکم مازاد بر کیفیت ارائه خدمات شهری از سوی شهرداری، مورد بررسی قرار می گیرد.