بررسی تغییرات تراکم های ساخت و ساز در کلان شهرهای ایران(مطالعه موردی شهرک زعفرانیه کلانشهر تبریز)

عدم توانمالی عوامل اجرایی ومدیریت شهری درکمک به برنامه­های مسکن وتامین هزینه­های خدمات شهری، در روند شکل­گیری و ماهیت تراکم شهری و نیز تحقق تراکم­های پیش بینی نشده در طرح­های توسعهی شهری موثر بوده است. بنابراین دردودههی اخیر، سیاست فروش مازاد تراکم ساختمانی توسط شهرداری­ها، موجب ایجاداختلال در نظام شهری کشور، سازمان فضایی و سیمای شهری گردیده است. لذاهمین عوامل باعث کمبود کاربری­های خدماتی و افزایش ازدحام جمعیی گردیده که به مرور زمان موجبات تبدیل شهرها به بستری جهت سوداگری زمین و مسکن را فراهم نموده است. در مقالهی حاضر برآنیم با بررسی تغییرات تراکم ساختمانی در شهرک زعفرانیه شهر تبریز به سنجش پارادایم­های تاثیرگذار بر روند شکل­گیری تراکم­های ساختمانی در محدوده مورد مطالعه بپردازیم. روش پژوهش حاضر از لحاظ هدف،کاربردی و از نظرماهیت جز تحقیقات توصیفی – تحلیلی محسوب می­شود. بر همین اساس جهت جمع­آوری داده­ها و اطلاعات از دو شیوهی عمده کتابخانه­ای – میدانی بهره گرفته شده است. بدین ترتیب که پس از بررسی مبانی نظری پژوهش، ابتدا با استفاده از طرح­های مصوب شهر تبریز، تعداد طبقات و ضوابط مربوط به تراکم­های شهری محدودهی مورد مطالعه طی بازه زمانی ۱۳۹۹ – ۱۳۹۰ استخراج گردید؛ سپس با مراجعه به شهرداری­ منطقه ۲ تبریز، تعداد پروانه­های صادر شده، تعداد طبقات ساختمانی و درآمدهای حاصل از فروش تراکم مشخص شد. جهت تجزیه­وتحلیل داده­ها، با استفاده از سیستم اطلاعات جغرافیایی Arc GIS و مدل­های نظیر: کراس­تب، مدل هلدرن و مدل شانون، تغییرات تعداد طبقات ساختمانی، میزان رشد شهرک زعفرانیه و میزان پراکندگی قطعات تغییر یافته مورد تحلیل قرار گرفته است. نتایج حاصل از این پژوهش نشان می­دهد در بازه زمانی ۱۳۹۹ - ۱۳۹۰ تغییرات تراکم ساختمانی در محدوده مورد مطالعه کاملا محسوس بوده که مهم­ترین عامل تاثیرگذار در این زمینه، فروش تراکم برای تامین درآمد شهرداری  بوده است.