بررسی تعهدات مشاور ملکی در معاملات با سند رسمی و عادی در نظام حقوقی ایران

انعقاد قرارداد توسط بنگاه های مشاور املاک، هرچند به امری مرسوم و متداول تبدیل شده است لیکن حقیقت آن است که این اقدام از جهات حقوقی، نه تنها نمی تواند بعنوان اقدامی در راستای منافع و مصالح طرفین قرارداد تفسیر شود؛ بلکه خود به صورت یکی از معضلات حقوقی جامعه تبدیل شده و سبب افزایش دعاوی می شود: امری که نمی توان آن را به مصلحت جامعه دانست. اما نکته مهم در این است که چرا قراردادهای تنظیمی توسط بنگاه های فوق به یکی از مسایل دعواخیز جامعه تبدیل شده است. طبق ماده ۲۶۵ قانون مدنی «هر کس مالی به دیگری بدهد یا کاری انجام دهد اصل در عدم تبرع است، بنابراین اگر کسی چیزی به دیگری بدهد بدون این که مقروض آن چیز باشد می تواند استرداد کند»، با توجه به این ماده از قانون مدنی، دفاتر املاک کاری را انجام می دهند و نقش واسطه گری در معاملات را برعهده دارند و مستحق این هستند که اجرتی را دریافت کنند، ولی حق کمیسیونی که این دفاتر از طرفین معامله دریافت می کنند، نباید بیشتر از بخشنامه ای که این دفاتر دارند، باشد. زمانی که مطرح می شود که دفاتر املاک باید زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرند، باید یک رابطه ارگانیکی با هم داشته باشند در صورتی که این رابطه برای این که دفاتر املاک زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار بگیرند، مفقود است. در حال حاضر با توجه به این که دفاتر املاک یک صنف هستند و مقدمات کار را برای تنظیم سند رسمی فراهم می کنند لذا ضرورتی ندارد که این دفاتر زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار بگیرند، در کشور ما زیر ساختارها آماده این کار نیست؛ لذا باید دنبال راه کارهای جدید بود یا همان راهکار گذشته و مجرای قانونی گذشته را تقویت و اشکالات آن را برطرف کنیم. ادغام این دفاتر درست نیست زیرا دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی را بر عهده دارند، حال آنکه دفاتر املاک عهده دار تنظیم اسناد عادی هستند و تنظیم سند عادی هم مقدمه ای است برای تنظیم سند رسمی. رویه در کشورمان این است که قراردادها در ابتدا تحت عنوان قولنامه در دفاتر املاک آماده می شود و در روز معینی در محضر به عنوان سند رسمی تنظیم می شوند، لذا تفکیک دفاتر املاک و اسناد رسمی کار درست و ادغام آنها نادرست است.