انحلال یک طرفه قرارداد مشارکت و نقش فسخ بر قراردادهای پیش فروش بعد از آن

قرارداد مشارکت در ساخت فی مابین مالک زمین و سازنده منعقد می گردد و به موجب آن هر طرف آورده و سهمی از مشارکت دارد. به موجب مقتضای اطلاق این قرارداد، هر طرف می تواند سهم خود از واحدهای ساختمانی را پیش فروش نماید مگر این که در قرارداد این حق ازیک طرف تا مقطع زمانی مشخصی مثلا اتمام سفت کاری سلب شده باشد. درصورتی که بعد از قرارداد مشارکت در ساخت، پیش فروش صورت گیرد، اصولا فسخ مشارکت بین طرفین ممکن است حال یا این فسخ فقط در روابط بین مالک و سازنده موثر است و تاثیری در قرارداد پیش فروش ندارد و یا فسخ مشارکت در ساخت در برابر پیش خریدار هم قابل استناد است. گاهی هم پیش فروش به طورکلی حق فسخ را حتی بین طرفین قرارداد مشارکت غیرممکن نماید. درصورتی که بعد از قرارداد مشارکت در ساخت پیش فروش صورت گیرد، مانع از این نمی شود که یکی از طرفین قرارداد مشارکت نتواند این قرارداد را با خیارات قانونی و یا قراردادی فسخ نماید. بر اساس ماده ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، فسخ مشارکت حتی بعد از پیشفروش ممکن و متصور است و صرف پیش فروش واحدهای سهم سازنده یا مالک، مانع امکان فسخ قرارداد مشارکت نیست. اگر در قرارداد مشارکت در ساخت صراحتا حق پیش فروش سلب و ساقط شده باشد، در این صورت فسخ قرارداد مشارکت توسط طرف مقابل چه با خیارات قانونی و چه با خیار شرط، طبق ماده ۴۵۴ قانون مدنی در برابر پیش خریدار قابل استناد است و نتیجتا فسخ مشارکتسبب بطلان پیش فروش می شود. اما فسخ قرارداد مشارکت توسط خود پیش فروشنده متخلف، در برابر پیش خریدار قابل استناد نیست. چرا که هیچ شخصینمی تواند تخلف خود را سبب امتیازی برای خود قرار دهد. به همین خاطر عبارت بیع فسخ شود در ماده ۴۵۴ قانون مدنی شامل فسخ توسط خود مشتریمتخلف نمی شود و اطلاق ندارد