بررسی تاثیر عدم رعایت حداقل های قرارداد پیش فروش بر داوری موضوع ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان

بندهای 1 تا 5 ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان، یعنی تعیین اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی و حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی و مشخصات فنی و معماری آن، بها یا عوض قراردادی ناظر به شروط لازم برای صحت این قراردادها بوده و عدم رعایت آنها به جهت ارتباط با شرایط اساسی صحت معاملات، میتواند بطلان قرارداد را در پی داشته باشد. بند 8 ماده مزبور، راجع به مسئولیت قهری و تعدیل قرارداد بوده و پیش بینی آنها واجد این مزیت است که اولا0 جبران کامل خسارت زیان دیده را میسر و تسهیل مینماید، ثانیا0 تعدیل قرارداد با مانع قانونی روبرو نمیشود. با توجه به تعریف ارائه شده از قرارداد پیش فروش در ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389، آن چه مد نظر بوده هدف طرفین در قرارداد است نه قالب انتخاب شده قرارداد توسط طرفین، بنابراین چه قرارداد طرفین رسمی باشد و چه عادی و چه در آن داوران تعیین گردند و یا قرارداد بدون تعیین داوران منعقد گردد، قرارداد مذکور یک قرارداد پیش فروش بوده و از نظر این قانون، قرارداد مذکور باید بر اساس هدف و انتظار نهایی طرفین تفسیر گردد.از آنجایی که تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان به صورت عادی ضمانت اجرای کیفری و آن هم فقط برای پیش فروشنده داشته و از آنجایی که قانون پیش فروش ساختمان یک قانون حمایتی برای حمایت از طبقه پیش خریدار بوده، اقتضای چنین امری این است که، با توجه به عبارات به کار رفته در ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان، قراردادی که شرایط ماده یک را داشته لیکن به صورت رسمی تنظیم نیافته، قرارداد پیش فروش محسوب کرد و از آنجایی که به حکم ماده 20 همان قانون کلیه اختلافات ناشی از .... قرارداد پیش فروش در صلاحیت داوری است؛ حل و فصل اختلافات ناشی از قرارداد پیش فروش عادی را نیز در صلاحیت هیات داوری دانست اعم از اینکه چنین قرارداد پیش فروشی به صورت رسمی تنظیم شده باشد یا یک قرارداد عادی پیش فروش باشد.